Le droit de préemption urbain : de quoi parlons-nous ?
Le droit de préemption urbain : qu’est-ce que c’est ?
Le droit de préemption urbain (DPU) est un outil juridique, public, qui offre la faculté à une collectivité d’acquérir en priorité un bien mis en vente par son propriétaire, sur certaines zones prédéfinies de son territoire.
Qui peut user du droit de préemption urbain ?
Une commune ou un Établissement Public à Coopération Intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peut être titulaire du droit de préemption urbain. Les deux cas de figures seront expliquées plus loin dans l’article.
Quels biens sont concernés ?
Les biens pouvant faire l’objet d’une préemption sont nombreux, bâtis, non bâtis, part de copropriété, part de SCI, etc…. Dans la pratique, nous considérons que tout type de biens peut être concerné par le droit de préemption.
Le DPU, un outil précieux aux mains des collectivités
La difficulté pour les pouvoirs publics de s’assurer de la maitrise foncière a longtemps été considérée comme la cause première d’échec des politiques d’urbanisme. (Pierre Merlin, Les voies et moyens de l’urbanisme, 2018 )
Le droit de préemption urbain est donc principalement un outil d’acquisition foncière pour les communes. Cette maitrise du foncier permet aux collectivités de mettre en œuvre des actions ou opérations d’aménagement répondant à un objectif d’intérêt général.
Mais ce n’est pas son seul atout, le DPU permet également de réguler le marché foncier et éviter la spéculation foncière : la procédure du DPU encadre le prix d’acquisition par l’intervention de France Domaine et le cas échéant, celle du juge de l’expropriation. Ce droit permet d’utiliser de manière plus raisonnable l’espace foncier disponible. La collectivité dispose en effet, d’une vision plus globale de son territoire et peut se servir du DPU pour mettre en œuvre sa stratégie foncière.
Le droit de préemption urbain : comment l’instaurer ?
Les conditions de l’instauration du DPU
Comme introduit plus haut, le droit de préemption s’instaure à deux échelons différents : la commune et l’intercommunalité.
Le Plan Local d’Urbanisme emporte la compétence en matière de droit de préemption. Ainsi si vous êtes une commune ou une intercommunalité, la constitution de votre PLU – ou PLUI pour un EPCI- vous donne la compétence pour exercer le DPU.
L’instauration du droit de préemption urbain se fait par une simple délibération en Conseil Municipal ou par l’organe délibérant de l’EPCI et ne nécessite aucune justification ou motivation particulière. Il ne peut être utilisé que sur des zones urbaines ou à urbaniser.
Une instauration du DPU est possible pour les communes seulement dotées d’une carte communale mais dans ce cas une motivation est nécessaire. En effet, le titulaire doit préciser pour chaque périmètre du droit de préemption urbain le projet ou l’équipement envisagé.
Le lancement de l’exercice du DPU
C’est dans le cadre de la réception en Mairie de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) que la commune va, dans un délai de deux mois, décider si elle souhaite acquérir le bien objet de la vente et ainsi exercer son droit de préemption urbain. La commune va alors se substituer à l’acquéreur initialement trouvé par le vendeur en achetant le bien :
- Soit au prix et conditions fixées par la DIA
- Soit au prix fixé par l’intermédiaire du juge de l’expropriation
