Après vous avoir expliqué le principe général derrière le droit de préemption urbain, son intérêt dans le développement d’un politique foncière publique et son instauration, nous vous expliquons le processus de préemption et ses délais.
Quand se déclenche le droit de préemption urbain ?
Le processus du droit de préemption urbain se déclenche au moment de la réception d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner – dite DIA – dans la mairie où se situe le bien en vente. La DIA reprend les éléments d’un accord entre vendeur et acquéreur sur un bien et un prix – souvent établi sous forme de compromis.
La réception de la DIA fait courir un délai de deux mois qui permet au titulaire du droit de préemption de prendre la décision de préempter ou non.
Comment le titulaire du DPU peut-il se décider à préempter ?
Pour se décider à préempter, le titulaire du droit de préemption urbain dispose de deux mois, à réception de la DIA en mairie, pour récolter des éléments sur le bien qui fait l’objet de la vente. Au cours de ces deux mois, le titulaire du droit de préemption doit obtenir une estimation du bien par le biais d’une saisine de France Domaine.
Selon les cas, il peut effectuer deux demandes : une demande de documents et/ou une demande de visite du bien. Ces demandes doivent être réalisées selon les formalités prévues par le code de l’urbanisme (art.).
Ces deux mois sont précieux car les délais sont courts et la procédure est encadrée. Il faut bien comprendre que :
- Les demandes doivent être réceptionnées par le propriétaire du bien avant l’expiration du délai de deux mois suivant la réception de la DIA ;
- Le délai de deux mois pour préempter est suspendu à la réception des demandes de visite ou de documents;
- A la réception de ces demandes le propriétaire a 8 jours pour répondre ;
- Le propriétaire n’est pas obligé de répondre favorablement à ces demandes, ainsi en cas de réponse négative c’est à la réception du refus que le délai restant pour préempter reprend ;
- En cas de réponse favorable le délai pour préempter reprend pour un mois à la réception des documents ou à la date de la visite du bien et ce seulement si les demandes ont été réceptionnées alors qu’il restait moins d’un mois de délais en cours ;
Que se passe-t-il si le titulaire du DPU décide de préempter ?
Si le titulaire du droit de préemption décide d’user de son droit, il doit dans un premier temps rédiger un arrêté ou une délibération de préemption qui présente les motivations de la préemption, conformément aux articles L 210-1 et L 300-1 du code de l’urbanisme. Suite à cela et dans un délai de trois mois, un acte authentique de vente doit alors être réalisé. Dans le cas contraire le juge judiciaire pourra être saisi soit par le titulaire du droit de préemption soit par le propriétaire vendeur pour constater le transfert de propriété.
Le titulaire a deux possibilités lorsqu’il préempte. Première possibilité, il décide de préempter au prix et conditions de la DIA. La vente est alors constituée. Deuxième possibilité, il décide de préempter à un prix différent de celui mentionné dans la DIA. Le propriétaire a plusieurs options :
- Il peut accepter le nouveau prix et ainsi la préemption est faite selon la deuxième offre émise par le titulaire du droit de préemption ;
- Il peut décider de retirer son bien de la vente et ce, soit de manière explicite, soit de manière tacite en ne répondant pas dans les deux mois qui suivent la nouvelle offre émise par le titulaire du droit de préemption ;
- Il peut maintenir son prix initial et donc dans ce cas le titulaire du DPU doit saisir, dans les 15 jours qui suivent la réponse du propriétaire, le tribunal judiciaire pour fixation du prix par le juge de l’expropriation.
Une fois la décision du juge, devenue définitive, les parties ont deux mois pour renoncer à la vente, en cas de silence des parties le prix fixé par le juge est considéré comme accepté par les parties et la vente est alors formée.
